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港股牛市仍在继续,内房股则是最大赢家。除了中国恒大和融创中国2只大牛股被人津津乐道之外,近期连创新高的内房股也不在少数。昨日,内房股继续表现强势,佳兆业集团股价大涨20.46%,今年以来涨幅达303.85%;此外,中国恒大,龙湖地产、越秀地产、绿城中国、首创置业、雅乐居集团等股价悉数上涨。

今年内地资金加速南下是推动港股走强的主要原因。港股本身的估值优势对内地资金吸引力较强,加上港股基本面改善,更是锦上添花。内房股作为港股中洼地中的洼地,成为资金配置的首选。

近6000亿港元南下淘金

今年以来香港股市领跑全球主要市场,恒生指数上涨近30%,同期上证综指和深证成指涨幅不足10%。港股地产板块涨幅遥遥领先,内房股表现最为抢眼,融创中国、中国恒大频创新高,今年涨幅均达5倍左右,成为近期市场关注热点。

内地资金加速南下是港股走强的重要驱动因素。自2014年末沪港通正式开通之后,两地互联互通政策力度不断加强。去年8月深港通推出前夕,监管层正式取消港股通总额度限制,市场迎来重要转折点。随后不久保监会放行险资投资港股,作为长线资金,港蓝筹股的低估值高股息率对险资的吸引力不言而喻。去年12月5日,深港通正式开启。

一方面利好政策持续加码,另一方面内地资金有较强的境外资产配置需求,而港股作为价值洼地又有较强的吸引力,两者合力作用下内地资金加速流入港股。统计数据显示,截至9月19日,今年以来港股通净流入2116.85亿元港元,已逼近去年全年水平。日均净流入达到12.34亿港元,和去年相比增加近2亿港元。自2014年末沪港通开通至今,累计净流入5980亿港元。

内地资金成为港股市场重要增量资金,同时对港股的影响力不断攀升。沪港通成交额占恒指成交比例持续走高,2016年这一比例为5.12%,今年随着内地资金加速流入,该比例增至9.86%,9月更是升到11.16%,上涨近6个百分点。

回顾恒指今年走势,和南下资金流入趋势高度一致。去年末深港通开启不久,港股企稳回升,同期港股通资金密集流入。除今年8月以外,每月净流入港股市场的内地资金持续在百亿元以上。单月资金流入和恒指走势也表现出较强的相关性,恒指涨幅较高的月份都伴有高水平的资金净流入。如今年5月和7月,恒指分别上涨4.25%、6.05%,同期港股通资金净流入都在300亿港元以上,较平均水平高出近百亿。

除资金面因素之外,港股基本面好转也是本轮牛市的重要成因。近年来随着越来越多内资企业赴港上市,内资股的市值占比增至近六成,对港股影响力逐步加深。而今年国企改革和供给侧改革初见成效,内地经济逐步企稳,不少企业盈利得到改善。今年上半年,A股上市公司净利增速创5年来新高,即是最好的佐证。近期方正证券研究结论也显示,近年来内地经济走势是决定港股走势的重要因素。究其根本,在于企业经济效益的改善给港股上涨提供支撑。

内房股是估值洼地

香港股市作为成熟市场,一直具备较强的估值优势。以去年末数据为例,恒指平均市盈率仅有11.14倍,低于其他全球重要股指的估值水平。而地产股又是港股板块的价值洼地,是估值最低但股息率相对最高的板块。这在一定程度上能解释本轮地产股的飙涨。统计数据显示,截至去年末,港股房地产板块动态市盈率为8.36倍,同期申万房地产板块估值为22.10倍,二者差距显而易见。与此同时,港股地产股平均股息率为5.44%,同期A股地产股股息率仅为1%左右。港股地产股的低估值优势可见一斑。

具体来看,不少内地知名房企都处在低估值、高股息的境地。典型如2016年末融创中国市盈率不足9倍,股息率为4.51%。雅居乐集团市盈率为12.85倍,股息率高达11.39%。富力地产、合景泰富市盈率不足4倍,股息率超过10%。万科、龙光地产等股息率也在5%以上。和同等规模的A股房企相比,这些内地龙头企业在港股市场被严重低估。

除了股价便宜之外,房企基本面走强也是支持股价上涨的重要因素。官方公布的房企景气度指数连续两季保持高位,分别为111.4点、112.8点,处在偏高景气水平。该指数由国家统计局公布,95点~105点之间为适度景气水平,超过105点即为高景气度水平。从该指数走势来看,虽然行业面临严厉宏观调控,但对房企影响有限。去年以来该指数一直在95点上方,处在适度景气水平,且持续攀升至今年的较高水平。究其原因,虽然整体上房企销售面积和销售金额同比下滑,但三四线城市去库存成效显著,销售额和销售面积同比上升,不少房企从中受益。

恒大、融创缘何领涨

内资地产股独领风骚,值得注意的是在港上市的近百家内房股中,融创中国、中国恒大等涨幅近500%,万科、绿地等涨幅尚未翻倍,甚至有部分个股出现下跌,是哪些因素造成了个股表现差异巨大?通过研究个股涨幅和估值、业绩、成长性等变量之间的关系,得出以下结论:

一、港股通标的表现优异。据不完全统计,内地在港上市近百家房企中,占比约四成的港股通标的几乎全线上涨,近三分之一个股涨幅翻倍,平均涨幅为108%。非港股通标的平均涨幅约为20%,仅有众安房产、时代置业等几只个股涨幅翻倍,约三分之一的股票下跌。

二、龙头企业倍受青睐。从个股涨幅来看,上半年营收规模在百亿以上的内房股更受资金青睐,平均涨幅为168%,远超过板块整体涨幅。数据分析也证明这一结论,个股涨幅和上半年营收、净利润规模强相关。一方面龙头个股稳定性好,抗风险能力强。另一方面,在严格限购限贷的政策下,中大型上市地产公司逆势扩张,资金、品牌优势明显, 以远高于行业平均水平的增速扩充规模,行业集中度大幅提升。

三、盈利能力越强涨幅越高。从相关系数来看,个股涨跌幅和净资产收益率水平强相关,且在统计意义上显著。具体到个股来看,中国恒大上半年净资产收益率水平高达25.92%,佳兆业、碧桂园、龙光地产等也在10%以上。港股市场机构投资者占比较高,换手率居全球低位,投资理念较为理性,业绩是其关注的主要因素。

四、高成长性地产股受关注。如上文提到,地产行业进入白银时代后加速洗牌,龙头企业市占率不断提升,最终体现在业绩增速上。因此业绩增速越高的公司,意味着较强的扩张潜能,在上半年股价获得较高涨幅。同时,高成长性也是机构投资者关注的重要指标之一,分享企业增长的红利也是投资收益的重要来源。如明星股融创中国近年来扩张迅猛,通过兼并、收购杀入一线城市,上半年净利同比暴增近16倍。中国恒大也是激进型房企的典型代表,上半年净利同比暴增近7倍。

同港股地产股大涨形成鲜明对比的是,A股的地产板块年内一直沉寂,直到近一个月才开始小幅反弹。申万地产板块近1个月上涨约13%,万科A最高上涨近五成左右。除万科A之外,其余涨幅居前个股都是中小型地产公司,保利地产、绿地控股等龙头涨幅都在个位数。值得注意的是,目前国内龙头房企估值都在十几倍左右,已具有一定优势。与此同时,内房股在港股的估值已得到不小的提升,如融创中国最新动态市盈率已涨到35倍,中国恒大也增至15倍,和内地地产股相比优势不再。伴随着基本面的改善,A股地产股有望迎来一波升势。

总体来看,两地市场加速互联互通,为内地资金投资港股提供了合理、畅通的渠道。随着国内财富增加,加大境外资产配置比例是大势所趋。港股低估值、高股息率的优势是内地资金出海的首选之地。而内资地产股作为估值洼地,更是受到资金青睐,开启波澜壮阔的升势。经过上半年的大涨,内资地产股已积累一定涨幅,和A股龙头个股相比,估值优势已不明显。未来随着两地市场进一步开放,机构资金有望进一步南下增大港股配置,价值洼地将逐渐缩小。值得警惕的是,内地资金投资手法长期较为激进,或将在一定程度上推升部分港股估值。

(研究员:杨霞) 

 
 
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